Umowy developerskie

berlin-946638__340Czy zatem otrzymanie pozwolenia na rozpoczęcie inwestycji oznacza dla nas powodzenie w dalszej współpracy z developerem? Nie koniecznie… Przed podpisaniem umowy przedwstępnej czyhają na nas jeszcze inne „zagrożenia”. Mianowicie, możemy usłyszeć, że na skutek wzrostu cen, kwota podana na umowie rezerwacyjnej jest już nieaktualna, i jesteśmy proszeni na przykład o dodatkową wpłatę, bagatela – 50.000 zł. Zawierając umowę rezerwacyjną dostaliśmy bowiem prawo pierwszeństwa podczas zawierania w przyszłości umowy przedwstępnej, ale równocześnie zgodziliśmy się na warunki, jakie zaproponuje nam inwestor nieruchomości w chwili jej podpisania. A te niekoniecznie muszą nam odpowiadać…  Niezrozumienie istoty umowy rezerwacyjnej – komentuje radca prawny KMPA Polska – oraz nierzetelność w jej konstruowaniu przez firmy developerskie prowadzi często do frustracji niedoszłych posiadaczy własnego M. Wiedza z zakresu przepisów prawa pozwoliłaby im właściwie rozeznać się w sytuacji. Jednakże nie każdy ma czas i możliwość studiowania kodeksów. Co zatem robić w takiej sytuacji? Najlepiej skorzystać z fachowej pomocy, jakiej udzieli nam zapewne doświadczone pośrednictwo nieruchomości albo powierzyć kontrole swoich spraw prawnikowi zajmującemu się prawem cywilnym.  Pamiętajmy : – wraz z podpisaniem umowy rezerwacyjnej nie nabywamy równocześnie gwarancji kupna mieszkania – developer ma prawo zmienić warunki cenowe, które nie będą dla nas już tak satysfakcjonujące – rozglądajmy się za innymi ofertami na rynku nieruchomości  – starajmy się zweryfikować sytuację finansową dewelopera – zadłużony nad miarę deweloper nie stanowi rękojmi naszego domu. – zabezpieczajmy się przed nieuczciwymi działaniami niektórych firm, korzystając z pomocy doświadczonych specjalistów przy podpisywaniu umów – starajmy się dowiedzieć jak najwięcej o rynkowej wiarygodności potencjalnego sprzedającego Kopalnią wiedzy i opinii na ten temat z pewnością będzie internet. Informacje o braku regulacji kredytów i innych zobowiązań przez dewelopera, nie wróżą najlepiej.Ale możemy również „zasięgnąć języka” w Polskim Związku Deweloperskim. Nieocenionym żródłem informacji może też być KRD.

Komórki i struktury organizacyjne

office-663180__340Komórką organizacyjną ZUS wspomagającą dyrektora oddziału jest w oddziale – Wydział Realizacji Dochodów (z naczelnikiem wydziału na czele), zaś w inspektoracie – komórka realizacji dochodów w randze wydziału bądź samodzielnego referatu (w obu przypadkach na czele stoi kierownik). Zdarza się, że komórka egzekucyjna wchodzi, jako referat dochodzenia należności bądź referat realizacji dochodów, w skład Wydziału Rozliczeń Kont Płatników Składek i Ubezpieczonych, przy czym tenże wydział zajmuje się m.in. ustalaniem sald na kontach, monitorowaniem terminowego wpływu składek na konta, wydawaniem zaświadczeń o niezaleganiu, wysyłaniem upomnień i wystawianiem tytułów wykonawczych. W praktyce reprezentuje on wewnątrz struktury terenowej jednostki organizacyjnej ZUS interesy Zakładu jako wierzyciela.  Wracając do kompetencji Wydziału Realizacji Dochodów w ZUS, należy wskazać iż, w jego ramach wyznaczono następujące stanowiska (nazwy te mogą się różnić się w TJO; dotyczy to również zadań) m.in. ds.: 1) egzekucji (prowadzenie czynności egzekucyjnych), 2) spornych (zarzuty i opracowywanie odpowiedzi na skargi na czynności organu egzekucyjnego), 3) ulg i umorzeń (raty, odroczenie terminu płatności należności i umorzenie), 4) zabezpieczeń (hipoteki przymusowe, zastawy skarbowe, wnioski o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dłużnika, zgłaszanie wierzytelności), 5) sankcji (opłaty dodatkowe, wnioski o ukaranie karą grzywny do 5000 zł, zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z zakresu ubezpieczeń społecznych, określonych przepisami Kodeksu karnego, tj. art. 218, art. 219 oraz art. 284, wnioski do sądu rejestrowego o dokonanie wpisu w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych, przenoszenie odpowiedzialności za powstałe należności z tytułu składek na tzw. osoby trzecie, tj. zobowiązani i osoby/podmioty wymienione w art. 107-119 Ordynacji podatkowej w zakresie ustalonym w art. 31 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych), 7) upadłości (wnioski o ogłoszenie upadłości dłużnika do sądu upadłościowego, wnioski o pozbawienie prawa prowadzenia działalności gospodarczej lub pełnienia określonej funkcji).  W przypadku, gdy jedna z ww. spraw będzie dotyczyła danego przedsiębiorcy, najlepiej w pierwszej kolejności (np. w razie pytań na jakim etapie jest sprawa) kontaktować się z pracownikiem jednego z przytoczonych stanowisk, z kolei w przypadku podjęcia próby negocjacji – z naczelnikiem bądź kierownikiem wydziału czy referatu; w ostateczności z zastępcą dyrektora oddziału ds. dochodów, a następnie dyrektorem oddziału.  Zdaję sobie sprawę, że powyższy opis może być za „sielankowy”, jednakże wiem z doświadczenia, że namolność (a jakże!!!) i rzeczowość płatników prowadziła ich do sukcesu. Najgorsza w tej sytuacji jest bierność, a w przypadku „trafienia” przez ZUS – agresja wobec pracowników.

Dokumenty pracownicze

business-440956__340Pozycje oznaczone gwiazdką – są to dokumenty, które obowiązkowo powinny się znaleźć w aktach osobowych pracownika, pozostałe tylko mogą, ale nie muszą. Trzeba jednak podkreślić, że dla prawidłowego określenia np. wymiaru urlopu pracownika potrzebne są dla osoby zajmującej się kadrami dokumenty potwierdzające rodzaj ukończonej szkoły oraz poprzednie zatrudnienie ( w okresie innym niż rok zatrudnienia w nowej firmie).  W części B gromadzimy:  * umowy o pracę, a jeżeli umowa nie została zawarta na piśmie – potwierdzenie ustaleń co do rodzaju umowy oraz jej warunków, a także zakres czynności (zakres obowiązków), jeżeli pracodawca dodatkowo w tej formie określił zadania pracownika wynikające z umowy o pracę, * pisemne potwierdzenie zapoznania się przez pracownika z przepisami i informacjami (regulamin pracy, wynagradzania, informacja dla pracownika) oraz zaświadczenia o ukończeniu wymaganego szkolenia w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy, * oświadczenie pracownika będącego rodzicem lub opiekunem dziecka, o którym mowa w art. 148 pkt 3, art. 178 § 2 i art. 188 Kodeksu pracy, o zamiarze lub o braku zamiaru korzystania z uprawnień określonych w tych przepisach, * dokumenty dotyczące powierzenia pracownikowi mienia z obowiązkiem zwrotu albo do wyliczenia się (czyli w skrócie odpowiedzialność materialna pracownika),   * dokumenty związane z podnoszeniem przez pracownika kwalifikacji zawodowych, * oświadczenia dotyczące wypowiedzenia pracownikowi warunków umowy o pracę lub zmiany tych warunków w innym trybie, * dokumenty związane z przyznaniem pracownikowi nagrody lub wyróżnienia oraz wymierzeniem kary porządkowej, * pisma dotyczące udzielenia pracownikowi urlopu wychowawczego oraz urlopu bezpłatnego, * dokumenty związane z obniżeniem wymiaru czasu pracy, w przypadku określonym w art. 186-7 Kodeksu pracy (Pracownik uprawniony do urlopu wychowawczego może złożyć pracodawcy wniosek o obniżenie jego wymiaru czasu pracy do wymiaru nie niższego niż połowa pełnego wymiaru czasu pracy w okresie, w którym mógłby korzystać z takiego urlopu.

Pomoc prawna

businessman-796656__340Jak zorganizować pomoc prawną dla każdego, kto ma do niej utrudniony dostęp? Jak zawodowo pomagać innym?  Projekty pomocy prawnej są realizowane przez stowarzyszenia, fundacje czy komercyjne firmy. Ciągle mają one ograniczony zakres – widocznie napotykają na trudności, z którymi nie są w stanie sobie poradzić.  Wydaje się, że skuteczne działanie wymaga zaangażownia kilku podmiotów, które wykorzystają w projekcie swoje naturalne zalety.  Pomocy potrzebują najczęściej osoby mało zaradne. Te zaradniejsze idą po prostu do kancelarii prawnej, bo stać ich na to. Do potrzebujących musi trafić ich znajomy, wolontariusz organizacji pozarządowej – stają się oni podopiecznymi organizacji.  Co robi wolontariusz w ramach PPP? Wolontariusz pomaga sformułować problem prawny i przesyła go do specjalisty, który z kolei zadaje pytanie na forum prawnym czy kieruje do współpracującej w programie kancelarii prawnej. Po uzyskaniu odpowiedzi jest ona przekazywana „klientowi”. Jeśli z odpowiedzi wynika, że klient ma rację, kancelaria podejmuje się prowadzenia jego sprawy – zarabia na zastępstwie prawnym.  Jakie korzyści ma z PPP organizacja pozarządowa Organizacja uzyskuje dotacje od kancelarii prawnych, które odwdzięczają się za skierowanie spraw podopiecznych. Niektóre sprawy są bardziej zyskowne (np. uzyskanie odszkodowania), inne mniej. Ale zawsze korzyść odnoszą 4 strony: podopieczny, kancelaria, organizacja i wolontariusz.  Jakie korzyści ma wolontariusz? Wolontariusz oprócz niesienia pomocy w swoim najbliższym środowisku realizuje swoje cele. Każdy może mieć inne, a organizacja pozarządowa udziela mu wsparcia.

Sąd prywatny

recommend-315914__340Sąd prywatny – czy taka sytuacja jest możliwa? Czy sędziego można traktować jak nauczyciela w prywatnej szkole albo sprzedawcę w sklepie? Artykuł przedstawia anarchistyczne spojrzenie na tą kwestię.  Jedną z najbardziej kontrowersyjnych kwestii, które podejmuje się przy dyskusjach o prywatyzacji, jest sprawa sądownictwa. Większości ludzi wydaje się, że nie mogą istnieć prywatne sądy, bo przecież od zawsze były państwowe. Jednakże anarchokapitaliści twierdzą, że wszystko co prywatne jest dużo lepsze niż państwowe. Sądownictwo też. Postaram się wyjaśnić to stanowisko i rozproszyć większość obaw z nim związanych.  Nie jest prawdą, że sądy prywatne nie istniały lub nie istnieją. Przed wiekami to ludzie decydowali do kogo się zwrócić w sprawach spornych i była to przeważnie osoba najstarsza lub najmądrzejsza według nich. W momencie gdy handel stał się powszechny pojawiły się prywatne sądy handlowe. Strona, która w takim sądzie przegrywała (istniały oczywiście możliwości odwołań), a nie chciała sie podporządkować wyrokowi była automatycznie wyrzucana poza nawias środowiska kupców, co oznaczało bankructwo. Sądy te były bardzo sprawne, wyroki sprawiedliwe, a całość niezależna od jakiejkolwiek władzy państwowej. W tej chwili także istnieją prywatne sądy handlowe, lecz wyższą instancją dla nich jest (niestety) sąd państwowy.  Jak widać idea prywatnego sądownictwa nie jest niczym nowym, czymś co pojawiło się w głowie „szalonych anarchistów”. Pomysł ten opiera się na głębokiej analizie i przekonaniu, że ludzie potrafią sobie poradzić bez pomocy państwa. Jak więc takie sądy mogą wyglądać w wolnym społeczeństwie?  Nie będzie podziału sądów na cywilne, karne, rodzinne, pracy i inne. Każda sprawa będzie sprawą cywilną. Przestępstwa będą ścigane wyłącznie z powództwa ofiary, zgodnie z zasadą „nie ma ofiary – nie ma przestępstwa”. Pojawia się zaraz zarzut, że w takim systemie morderstwo pozostanie bezkarne. Oczywiście tak nie będzie. Denat przeważnie ma rodzinę lub/i znajomych. Ci ludzie będą starać się o to żeby morderca został schwytany.

Dobry serwis prawny

computer-864729__340Jeszcze kilkanaście lat temu prawo wydawało się nauką dostępną tylko dla wybranych. Obecnie, dobry serwis prawny online umożliwia każdemu łatwy i szybki dostęp do niuansów prawa pracy, cywilnego, czy karnego.  Odkąd w kraju zagościła na dobre gospodarka wolnorynkowa, ludzie coraz bardziej zaczęli doceniać wagę znajomości choćby podstawowych przepisów prawa. O ile łatwiej korzystać ze swoich przywilejów oraz bronić swoich praw znając choćby pobieżnie przepisy prawa pracy, orientując się w zawiłościach prawa cywilnego czy nawet prawa karnego. Dziś, aby znaleźć interesujący nas przepis oraz jego interpretację nie trzeba już wertować opasłych kodeksów. Wystarczy skorzystać z jednego z tysięcy funkcjonujących w sieci serwisów prawnych. Są one prawdziwą kopalnią wiedzy prawniczej dla zwykłych ludzi, którzy na co dzień nie zajmują się przepisami prawnymi. Przygotowane w przejrzysty i przystępny sposób, w krótkim czasie, bez narażania na koszty dają odpowiedź na nurtujące nas pytania, a także pozwalają śledzić nowelizacje interesujących nas przepisów prawa.   W czasach, gdy każdego dnia powstają setki nowych firm i przedsiębiorstw, a już istniejące coraz bardziej się rozrastają, znajomość prawa pracy opłaca się zarówno pracodawcom jak i pracownikom. Prawo cywilne również wkracza w niemal każdą dziedzinę naszego życia. Jeszcze kilkanaście lat temu niewiele było osób, które faktycznie zdawało sobie z tego sprawę. Dziś robiąc zakupy, kasując bilet w autobusie czy kupując samochód, niemal każdy przeciętny człowiek mniej więcej wie jakie konsekwencje prawne niesie za sobą taka czy inna czynność. Pobieżna znajomość prawa karnego, choć niewątpliwie rzadziej stosowana w codziennym życiu, również nie jest już rzadkością.

Zwolnienie zagranicznych dochodów

building-978885__340Rozwiązaniem jest zmiana prawa, ale to już nie leży bezpośrednio w gestii zainteresowanego naukowca, a raczej naszego parlamentu. Zmiana ta mogłaby polegać na przykład na przyznaniu zwolnienia zagranicznych dochodów z podatku w Polsce tak długo, jak długo są one zwolnione za granicą. Innym rozwiązaniem mogłoby być również przyznanie uprawnienia do zmniejszenia zagranicznego przychodu o pełną wartość diety, jak to jest w przypadku zagranicznych stypendiów.  Na marginesie: istnieje pewna możliwość wpłynięcia na naszych parlamentarzystów, aby zainteresowali się oni sytuacją podatkową naukowców, ale jednak wymaga to solidarnego działania środowiska (osoby zainteresowane mogę wzajemnie skontaktować).   Rozliczenie podatku metodą zaliczenia Naukowiec nie zwolniony z podatku dochodowego za granicą, albo taki, któremu minął dwuletni okres tego zwolnienia, i jednocześnie pracujący w kraju, z którego dochodów ma on obowiązek rozliczyć się metodą zaliczenia, powinien:  1. obliczyć podatek według polskich przepisów od swoich wszystkich dochodów, i następnie 2. odjąć od tak obliczonego podatku podatek zapłacony za granicą.  Kwota odliczenia jest jednak ograniczona do wysokości stosunku (proporcji), w jakim pozostaje dochód polski, do ogólnej sumy dochodów. Jeżeli kwota dochodów obejmuje tylko dochody zagraniczne, to wówczas ograniczeniem odliczenia podatku zagranicznego jest wartość podatku obliczona według przepisów polskich.  Szczegółowo na temat tej metody rozliczenia napisałem we wpisie Jak rozliczyć zagraniczne dochody – metoda zaliczenia.

Dziedziny prawne

business-651925__340Prawo pracy, cywilne czy karne to tylko niewielka część z ogromnej liczby dziedzin prawnych, których przepisy znaleźć można w wielu serwisach o tej tematyce. Oczywiście ta wielka zmiana w stopniu zainteresowania społeczeństwa różnego rodzaju zagadnieniami prawnymi nie jest jedynie efektem powstawania i popularyzacji serwisów prawnych. Składa się na to mnóstwo czynników, wśród których najważniejszy to świadomość wielu korzyści jakie niesie ze sobą znajomość prawa czy po prostu konieczność orientowania się w przepisach prawnych z danej dziedziny. Trudno jednak zaprzeczyć, że serwisy prawne znacznie przyspieszyły i ułatwiły ten proces. Choć dobry serwis prawny, to prawdziwe dobrodziejstwo, to jednak korzystanie z internetowych portali prawnych niesie za sobą także pewne ryzyko. Nie zawsze widać „gołym okiem” który portal jest przygotowany rzetelnie i natychmiast aktualizowany w związku ze zmianami w przepisach. Dlatego najlepiej korzystać z portali sprawdzonych, renomowanych i polecanych przez samych prawników. Wśród bezpiecznych portali prawnych wiele jest również serwisów prowadzonych przez redakcje gazet o tematyce prawniczej lub ekonomicznej. Ich niewątpliwą zaletą, oprócz dużej rzetelności jest możliwość kontaktu z redakcją. Istnieje również spora grupa serwisów prawnych skierowanych do samych prawników. Zazwyczaj, charakteryzują się one jednak bardzo dużą szczegółowością i w związku z tym mogą okazać się nieco zbyt „skomplikowane” dla osób niezajmujących się prawem na co dzień.

Spis inwentarza

in-the-workplace-582926__340Spis inwentarza na polecenie sądu dokonywany jest przez komornika z okręgu na terenie którego znajduje się np. mieszkanie po zmarłym spadkodawcy.  Spadkobiercy powiadamiani są listownie przez komornika, kiedy i gdzie odbędzie się taki spis inwentarza (odbywa się to przeważnie w ostatnim miejscu zamieszkania spadkodawcy).  Za spis inwentarza pobierana jest opłata w wysokości 10 procent miesięcznego wynagrodzenia za pracę. Obecnie komornik pobiera 227,54 zł, za każdą rozpoczętą godzinę pracy.  Komornika opłaca najczęściej osoba, która złożyła oświadczenie o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Gdy sąd zwolnił ją z kosztów sądowych, to komornik ściągnie opłatę z majątku spadkowego.  Komornik podczas spisu inwentarza może korzystać z fachowych porad np. biegłego sądowego (który ustali wartość pozostawionych przez spadkodawcę nieruchomości lub innych cennych rzeczy). Wtedy pojawią się dodatkowe koszty, które ponoszą wszyscy spadkobiercy.  Komornik ustali, które rzeczy powinny być wciągnięte do spisu inwentarza, sprawdzi także jakie zobowiązania miał zmarły spadkodawca (sprawdza jego rachunki bankowe, zaległości w płatnościach).  Gdy zmarły spadkodawca zostawił po sobie pieniądze (polskie i zagraniczne), papiery wartościowe lub biżuterie i kruszce szlachetne, to komornik złoży je w depozycie sądowym. Gdy ostatecznie zostaną policzone aktywa i pasywa spadku, komornik prześle akta z dokumentacja do sądu, który zlecił mu dokonanie spisu inwentarza.  Jeżeli okaże się, że na podstawie spisu inwentarza majątek zmarłego spadkodawcy jest mniejszy niż pozostawione przez niego długi, to spadkobiercy nie będą za nie odpowiadać (nie uzyskają też nic z majątku, zostanie on przekazany na spłatę długów).  Gdy spadkobiercy ukryją przed komornikiem jakieś cenne przedmioty, a komornik się o tym dowie, to zostanie przeprowadzony uzupełniający spis inwentarza.

Umowy rezerwacyjne

hands-697645__340W obecnych czasach, w przypadku zamiaru kupna lokalu na rynku pierwotnym podpisanie z developerem umowy rezerwacyjnej staje się nieodłącznym etapem naszej inwestycji. W teorii taka umowa zabezpiecza interesy zarówno developera, jaki i kupującego. Developera – gdyż pozwala mu rozpoznać siłę zainteresowania jego inwestycją oraz gwarantuje mu sprzedaż wybudowanych lokali. Klienta – gdyż zabezpiecza jego pierwszeństwo do nabycia lokalu po ustalonej cenie.  Umowa rezerwacyjna poprzedza umowę przedwstępną. Umożliwia ona podpisanie obustronnego porozumienia, jeszcze w fazie przygotowawczej planowanego projektu np. gdy developer nie ma jeszcze pozwolenia na budowę. Od strony klienta zakup nieistniejącego mieszkania, wiąże się z dokonaniem opłaty rezerwacyjnej na rzecz developera przed podjęciem inwestycji.  W praktyce, stosowane przez firmy developerskie działania, odbiegają często od teoretycznego ideału. Niestety, w ogromnej większości przypadków, podpisanie umowy rezerwacyjnej związane jest ze sporym ryzykiem dla klienta.   Wszystko pod kontrolą ?  Przede wszystkim należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna w wielu przypadkach nie spełnia wymogów rzeczywistych umów. W praktyce, najczęściej nie jest to obustronne oświadczenie zainteresowanych stron, lecz jednostronne oświadczenie klienta, wyrażającego chęć zakupu lokalu w nowej inwestycji. Tak skonstruowana, nie ma mocy zobowiązującej sprzedającego, nawet jeśli jego podpis widnieje pod treścią dokumentu. Stanowi raczej rodzaj propozycji ze strony kupującego złożonej developerowi, zawierającej ( cóż, to chyba dobre określenie) zachętę do swoistej „gry (przed)wstępnej”, której stawką jest własne lokum.  I tu zaczyna się ryzyko… Zawarcie umowy wiąże się, o czym juz wspomniałam, z uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej. Kwotę tę wpłacamy developerowi jeszcze przed podjęciem przez niego inwestycji. W ten sposób dajemy mu możliwość obracania naszymi pieniędzmi bez żadnych dodatkowych kosztów. I nie byłoby w tym nic gorszącego, gdyby nie fakt, że trwająca, czasem miesiącami, procedura administracyjna związana z podjęciem budowy, może skończyć się fiaskiem – czyli brakiem pozwolenia na inwestycje. W tym czasie następuje wzrost cen, a bezowocnie oczekujący klient traci czas, odsetki od wartości wpłaconych pieniędzy oraz możliwość podpisania umowy z rzetelnym developerem na satysfakcjonujących warunkach. Ale poniesione straty mogą być znacznie większe. Zdarza się bowiem, że nieuczciwy developer poczyni zapis w umowie rezerwacyjnej, traktujący o braku zwrotu opłaty w przypadku wystąpienia różnych przyczyn np. nieotrzymania pozwolenia na budowę ;).